Egen företagare: när och hur man avbryter avräkningar för sina fastigheter

1. Utan ett referensvärde kan statskassan se över fastigheten och kräva mer skatt
2. En generisk förklaring räcker inte: du måste motivera varför du granskar värdet
3. Egenföretagare kan avbryta likvidationen, men statskassan kan kräva igen

En fordran från statskassan till en egen företagare för köp av en lokal eller en bostad Det kan vara ogiltigt om det inte finns någon förklaring. Skatteförvaltningen ska innan man granskar det deklarerade värdet motivera varför man ifrågasätter det. Egenföretagare och små och medelstora företag som får en uppgörelse med mer skatter kan använda denna bristande efterlevnad för att överklaga den.

Detta bekräftas av två resolutioner från Central Economic-Administrative Court (TEAC), båda daterade den 8 oktober 2026, som tillämpar Högsta domstolens rättspraxis och bekräftar att denna garanti även gäller för värdekontroller som utförs inom en inspektion. Som José María Salcedo, en advokat specialiserad på skattetvister vid Salcedo Tax Litagation, förklarade för detta medium, måste finansministeriet ”att motivera, i början av kontrollen, varför det deklarerade värdet inte tros”.

I den nuvarande verksamheten är detta försvarssätt särskilt relevant när en egenföretagare eller ett små och medelstora företag köper en fastighet som omfattas av Asset Transfers som saknar ett fastighetsregisterreferensvärde. Även när du har lyckats deklarera att det värdet inte existerar och statskassan beslutar att verifiera fastigheten.

Å andra sidan, när statskassan kräver skatt på referensvärdet, Du kontrollerar inte hur mycket fastigheten är värd: Det värdet har redan fastställts av Matrikelregistret.

Och att vinna överklagandet stänger inte alltid saken. I båda resolutionerna upphäver TEAC förlikningarna och beordrar att filerna ska granskas för att korrigera de upptäckta defekterna. Detta tillåter statskassan att korrigera dem och återlikvidera: Egenföretagaren eller små och medelstora företag uppnår att denna garanti respekteras, även om de fortfarande kan behöva fortsätta att försvara det värde de deklarerade.

Utan ett referensvärde kan statskassan se över fastigheten och kräva mer skatt

Situationen kan drabba både den egenföretagare som ärver en lokal eller köper den av en privatperson och ett SMF som skaffar en bostad för att inrätta sitt kontor där. Om verksamheten beskattas av fastighetsöverlåtelseskatten (ITP), fastighetens värde avgör på vilket belopp skatten beräknas.

När fastigheten har ett matrikelvärde markerar den siffran i allmänhet det lägsta som den ska beskattas för. Om det betalade priset eller det deklarerade värdet är högre används det högre beloppet.

Salcedo gav exemplet med en egenföretagare som betalar 200 000 euro för en fastighet vars referensvärde är 240 000 euro. I så fall ska du beräkna skatten på 240 000 euro. Om du bara betalar skatt på de 200 000 euro du har betalat, kan statskassan kräva mellanskillnaden utan att göra en ny värdering av fastigheteneftersom det värdet redan är satt av fastighetsregistret.

”Dessa värdekontroller har minskat mycket”, sa experten, som identifierade två fall där de för närvarande används:

• Fastigheten har inget referensvärde. Regionkassan kan kontrollera om det deklarerade värdet motsvarar marknadsvärdet.
• Skattebetalaren har lyckats få referensvärdets icke-existens deklarerad. De hade egendomen, men egenföretagaren eller små och medelstora företag har lyckats få Matrikelregistret att erkänna att de inte borde ha den. När detta värde försvinner kan statskassan initiera en verifiering om den fortsätter att inte hålla med det deklarerade beloppet.

Därför försvinner referensvärdet hindrar inte statskassan från att senare kontrollera fastigheten. Men för att göra det måste du först förklara varför du ifrågasätter det värde som egenföretagaren eller det små och medelstora företaget deklarerat.

En generisk förklaring räcker inte: du måste motivera varför du granskar värdet

Treasury måste förklara vad som får dig att tvivla på det deklarerade värdet innan du börjar kontrollera det. Denna förklaring måste ange de uppgifter eller omständigheter som motiverar granskningen och göra det möjligt för egenföretagaren eller det små och medelstora företaget att veta varför det deklarerade beloppet ifrågasätts.

”Det måste ge lite anledningen till att du misstror det deklarerade värdet av skattebetalaren för att påbörja kontrollen”, Salcedo förklarade. Kravet går därför längre än att kommunicera att fastigheten ska besiktigas eller att hänvisa till de regler som tillåter att det görs.

De två TEAC-resolutionerna visar vilka förklaringar som är otillräckliga:

• En generisk formel som Den anger inte skälen. I resolution 2825/2025 hade förvaltningen åberopat ”aktens specifika kännetecken” för att begära att ett besök i fastigheterna skulle ordnas. TEAC ansåg att denna referens var otillräcklig: den klargjorde inte vilka dessa egenskaper var eller vilka uppgifter om egenskaperna, verksamheten eller de deklarerade värdena som motiverade verifieringen.
• Förklara den slutliga beräkningen utan föregående motivering för granskningen. I resolution 4338/2025 hade statskassan använt priset för en efterföljande försäljning av samma fastighet för att fastställa ett högre värde. Men den förklaringen beskrev resultatet av kontrollen, utan att bevisa att skälen för att ifrågasätta det deklarerade värdet tidigare hade angetts.

Motivera hur det nya värdet erhölls ersätter inte skyldigheten att förklara i förväg varför du bestämmer dig för att kolla. Den egenföretagare eller det små och medelstora företaget måste, från det ögonblick som denna åtgärd godkänns, kunna veta vilka indikationer som leder till att statskassan misstro det deklarerade beloppet.

Dessutom gäller även denna garanti vid kontroll av värden är klar inom en inspektion. TEAC klargjorde att skattebetalarens rättigheter inte kan bero på det förfarande som förvaltningen valt: även i så fall måste de tidigare motivera varför de anser det nödvändigt att se över värdet.

Egenföretagare kan avbryta likvidationen, men statskassan kan kräva igen

Avsaknaden av en förklaring kan göras gällande i överklagandet av likvidationen. För att förbereda denna utmaning måste egenföretagaren eller små och medelstora företag granska filen och kontrollera tre frågor:

• Om statskassan motiverade starten av kontrollen. Skälen till varför du valt att ifrågasätta det deklarerade värdet ska anges innan du genomför värderingen.
• Om den förklaringen gäller ditt fall. En generisk formel, som kan användas för vilken egenskap som helst, kan vara otillräcklig.
• Hur bedömningen gjordes. Om statskassan använt ett expertutlåtande är det också lämpligt att kontrollera om det är individualiserat och om experten besökt fastigheten eller tillräckligt motiverat varför det inte var nödvändigt att göra det. Google Maps-bilder ersätter inte i sig ett obligatoriskt besök.

Salcedo påpekade att dessa defekter kan påstås tillsammans: ”Då kan man dessutom säga att experten inte har besökt fastigheten eller att han har använt Google Maps, bortsett från andra skäl.”

Att vinna resursen betyder inte alltid att statskassan slutar kräva skatten. I de två analyserade resolutionerna ogiltigförklarade TEAC förlikningarna och beordrade retroaktion av åtgärder: gå tillbaka till den punkt i filen där defekten begicks för att rätta till den och fortsätta tills en ny förlikning utfärdades.

Salcedo förklarade det så här: ”Tasuriet återgår till samma procedur, öppnar det igen och återgår till den exakta punkten där det formella felet gjordes. Det löser det och utfärdar en lösning igen.”

Inte heller statskassan Du har en obegränsad tid att betala tillbaka. Vid en inspektion måste åtgärderna slutföras inom den längsta av dessa två perioder: den tid som återstår för att slutföra den från den tidpunkt då den återlämnas eller sex månader. Beräkningen börjar när det organ som ansvarar för att verkställa resolutionen tar emot filen.

Dessutom Treasury kan inte utnyttja resursen för att bli sämre den värdering som används för att beräkna skatten. Salcedo erinrade om förbudet mot reformation in peius och gav ett exempel: om den första administrativa värderingen var 150 000 euro och, efter att likvidationen ogiltigförklarats, ett besök av experten höjer siffran till 250 000 euro, måste den tidigare gränsen respekteras vid återigen likvidation. ”Du kan göra det, men vid tidpunkten för uppgörelsen respekteras det tidigare värdet på 150 000 euro”, förklarade han.