Högsta domstolen utfärdade denna månad två nya meningar som de ger till samhällena grannar kraften i veto aktiviteten för ett turistboende. Högsta domstolen har således slagit fast att nämnderna skulle kunna förbjuda en egenföretagare eller privat ägare att använda sin bostad som semesteruthyrning erhåller endast en majoritet av tre femtedelar i en omröstning.
Enligt uppgifter som publicerades förra året av ministeriet för industri och turism fanns det år 2023 en tillväxt över 9 % i antalet tillgängliga turisthem i vårt land, över 340 000 och nådde den högsta siffran sedan dessa uppgifter började registreras i augusti 2020. I vissa kommuner på Kanarieöarna, Balearerna eller Katalonien överstiger andelen hyror avsedda för turistanvändning 21 % av det totala bostadsbeståndet.
Många av dessa fastigheter tillhör individer som använder dem som en kompletterande inkomstkälla. Bakom andra ligger dock egenföretagare vars huvudsakliga och vanliga verksamhet är den dagliga eller veckovisa uthyrningen av dessa bostäder. Särskilt i kustområden, på öarna, i huvudstaden eller i Katalonien som helhet.
I båda fallen överför Högsta domstolens nya avgöranden för första gången befogenhet till grannarna att uttryckligen förbjuda dessa egenföretagares och andra ägares verksamhet, om samfälligheten beslutar det genom en omröstning på mötet och utan att enhällighet behövs.
Grannar kan förbjuda verksamheten i ett turisthem med tre femtedelars majoritet, enligt Högsta domstolen
Närmare bestämt utfärdade plenarsessionen i Högsta domstolens första kammare i början av oktober två avgöranden där den förklarade att ägargemenskaper kan förbjuda verksamheten av turistuthyrning genom överenskommelser som antogs vid mötet med tre femtedelars majoritet.
Sålunda har kammaren dömt och uttalat juridik för första gången om tolkning och tillämpning av artikeln 17.12 i lagen om horisontell egendom (LPH). Denna regel avser just de boendes befogenhet att upphöra med verksamheten och exploateringen av dessa bostäder när så beslutats vid ett möte. Men tvivel kvarstod om huruvida detta beslut skulle antas med tre femtedelars majoritet eller med enhällighet av alla invånare, den senare frågan som skulle komplicera förbudet, eftersom Många gånger skulle ägaren till turisthemmet vara med i omröstningen.
Kammaren utgår från sin rättspraxis där den förklarar lagstadgat förbud mot uthyrning av bostäder för turistanvändning som utfärdats genom flera avgöranden, majoriteten av detta 2024. För det andra kommer den ihåg att förbudet mot användning av privata delar i den horisontella fastigheten regimär legitimt och i enlighet med konstitutionen.”
Grannar kan förbjuda och inte bara begränsa aktiviteten på turisthem
Dessutom tolkade rummet uttryck ”gräns” aktiviteten hos turistuthyrningsföretag, med förståelse för att denna term utesluter inte förbudet samt att kvartersfullmäktige direkt kan förbjuda och lamslå verksamhetens utveckling om mötet beslutar det med tre femtedels majoritet.
Som Högsta domstolen förklarar, ”tillskrivningen av denna förbudsbefogenhet med den förstärkta majoriteten är en åtgärd som står i proportion till de motstridiga intressena”. Vidare, som ytterligare skäl för denna typ av avtal om att förbjuda verksamheten i turistlägenheten, angav domstolen attannars skulle det räcka med rösten mot ägaren av lägenheten där verksamheten är avsedd att bedrivas för att förhindra att avtalet antas”.
Är det nödvändigt att registrera sig som egen företagare för att använda en bostad som turistuthyrning?
Bortsett från dessa domar är sanningen att det för närvarande i Spanien inte finns någon tydlig regel som reglerar denna typ av boende på statlig nivå, eftersom Hyresrätt fokuserar i grunden på det vanliga förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst och nämner inte situationen för semesterbostäder. Turismbestämmelserna är ofta de autonoma samhällenas ansvar, som kan fastställa sina egna bestämmelser om semesteruthyrning.
Det är därför det ibland föreslås Frågan om det är obligatoriskt att registrera sig som egen företagare om en eller flera semesterbostäder förvaltas.
Som förklarat av Alberto Ara, en arbetsjurist, faktumet att ”registrera sig som egenföretagare Det beror inte på inkomsten från en verksamhet, utan på vana. Och så är det också när verksamheten är uthyrning av en turistbostad.”
Socialförsäkringen fastställer att det är nödvändigt att registrera sig hos RETA när det finns en vana att bedriva egenföretagare, även om det hittills inte har klargjorts när en verksamhet anses vara vanligt förekommande.
Det senare kan i alla fall förändras med det nya realinkomstavgiftssystemet, vilket öppnar för att registrera sig och bidra som egenföretagare, hur liten avkastningen från verksamheten än kan vara.
För närvarande, vid uthyrning av bostäder för semesterbruk, skulle de ägare som bedriver en lukrativ verksamhet på ett ovanligt sätt för att de skaffar sig extra inkomster genom att hyra en eller flera bostäder i princip vara befriade från att bli egenföretagare och varje månad betalar motsvarande socialförsäkringsavgift.
En annan annan situation skulle vara i händelse av att nämnda semesteruthyrningsverksamhet upphör att vara komplementär och blir hyresvärdens huvudsakliga verksamhet och försörjning. I så fall skulle det vara obligatoriskt att registrera sig som egen företagare..
I den meningen förklarade Ara det det finns ingen regel som inkluderar inte heller antalet lägenheter som en ägare måste hyra för att bli skyldig att registrera, inte heller den inkomst han kan debitera eller hur lång tid han kan hyra den.
Socialförsäkringen kommer att analysera varje fall och se om det är den huvudsakliga eller enda inkomsten för den person som regelbundet hyr en turistlägenhet eller om det är ett komplement till verksamheten för ägaren vars huvudsakliga inkomst kommer från ett annat jobb.
