Högsta domstolen begränsar den berömda klausulen som gjorde det möjligt för egenföretagare att sänka sin hyra i händelse av en kris

1. Högsta domstolen slår fast att kriser eller svårigheter i en sektor inte räcker för att kräva en minskning
2. Det räcker inte att sälja mindre, inte heller att gå igenom en dålig rad
3. Nyckeln ligger i det ekonomiska beviset och orsakssambandet
4. Vad händer om avtalet redan föreskrev den risken?
5. Ett kriterium som går utöver Covid och påverkar framtida konflikter

Högsta domstolen har avslutat debatten om sänkning av hyror för affärslokaler i krissituationer. Han har etablerat doktrinen genom att göra det klart det finns ingen automatisk rätt att betala mindre hyra, inte ens inför en så extraordinär händelse som pandemin 2020. I en dom av den 18 december 2025 fastslog High Court att autonom Den som vill ändra sitt hyreskontrakt måste med specifika uppgifter visa att den situation de har drabbats av har förstört den ekonomiska grunden för det avtal som tecknats med sin hyresvärd.

Kriteriet kommer i ett nyckelögonblick, då, fem år efter Covid-19, tusentals hyreskontrakt för kommersiella lokaler och kontor undertecknade i det exceptionella sammanhanget omförhandlas. Därför har resolutionen en direkt inverkan på tusentals egenföretagare, eftersom den fastställer ett kriterium som går utöver pandemin och kommer att gälla för alla liknande konflikter som når domstolarna.

Det framhåller Högsta domstolen sektorns allmänna svårigheter eller en inkomstminskning på grund av en specifik kris (a dana, förekomsten av offentliga arbeten på dess fasad eller öppningen av ett stort köpcentrum i närheten) De räcker inte till. Och det förstärker en mycket restriktiv tillämpning av den välkända klausulen rebus sic stantibus, som bara passar i extrema och fullt ackrediterade fall.

”Förekomsten av pandemin eller en liknande kris innebär inte automatiskt att hyresgästen kan kräva sänkning av hyran, utan snarare att ”måste bevisa den verkliga konkreta förekomsten,” Sara Iglesias López, chef för tvisteavdelningen vid Augusta Abogados, förklarade för denna tidning. Som lyfter fram att denna doktrin sätter stopp för mer flexibla tolkningar som hade getts i vissa domstolar, efter hälsokrisen.

Högsta domstolen slår fast att kriser eller svårigheter i en sektor inte räcker för att kräva en minskning

Domen erinrar om att klausulen rebus sic stantibus Det är inte en allmän mekanism för att korrigera kontrakt när affärerna är sämre, utan snarare en exceptionell figur av doktrinärt ursprung. ”Denna bestämmelse finns inte med i lagen, utan snarare Det har sitt ursprung i lära och praktik av medeltidens jurister”, sa experten och betonade att dess användning alltid har varit begränsad.

Detta undantag förklarar den försiktighet med vilken domstolarna tillämpar den. ”Det är en klausul om restriktiv tillämpning av domstolarna, sedan innebär möjligheten att ändra skyldigheterna av parterna härrör från ett kontrakt”, varnar advokaten, som minns att den allmänna principen i juridik är att följa det som är överenskommet.

För att det ska komma till spel måste flera kumulativa krav uppfyllas. ”Denna omständighet måste vara extraordinär och oförutsedd av parterna vid tidpunkten för kontraktets undertecknande, och innebära en allvarlig obalans mellan skyldigheterna”, förklarar, i linje med vad som anförts av Högsta domstolen, att det kräver att påverkan är av sådan omfattning att den bryter kontraktets ekonomiska likvärdighet.

Det räcker inte att sälja mindre, inte heller att gå igenom en dålig rad

Ett av domens tydligaste budskap är skillnaden mellan en exceptionell kris och normala affärsrisker. – Domen bekräftar att klausulen inte är tillämplig tidigare bara vanliga ekonomiska svårigheter som alla företag kan gå igenom”, sammanfattade experten och avvecklade tanken att varje inkomstminskning kan motivera en sänkning av hyran.

På samma linje avvisar Högsta domstolen att en minskning av förmånerna, även en betydande sådan, är tillräcklig i sig. ”Tillämpningen av klausulen är inte tillåten tidigare en förutsebar situation som en normal inkomstminskning att alla företag kan lida”, tillade han och pekade på ett kriterium som påverkar både handel och gästfrihet, tjänster eller liberala yrkesverksamma med hyrda kontor.

Resolutionen är också tydlig när det gäller att förneka automatiskt värde till allmänna omständigheter. ”Det är inte bara nödvändigt att en exceptionell och oförutsedd omständighet som Covid-19 inträffar, men Hyresgästen ska bevisa att denna omständighet orsakat verklig ekonomisk skada för deras verksamhet.”, Sara Iglesias insisterar och framhåller att bevisbördan alltid ligger på den som begär ändring av kontraktet.

Nyckeln ligger i det ekonomiska beviset och orsakssambandet

Den praktiska kärnan i domen ligger i den bevisning som Högsta domstolen kräver för att medge hyressänkning. ”För att domstolen ska gå med på att ändra de förpliktelser som parterna har avtalat, är det nödvändigt att egenföretagaren bevisar att nämnda situation orsakat förluster i hans verksamhet”, förklarar rättstvistsdirektören på Augusta Abogados, och betonar att ett generiskt påstående eller partiella uppgifter inte är användbara.

Det testet måste vara rigoröst och komplett. ”Det är nödvändigt att tillhandahålla fullständiga redovisningshandlingar utan oegentligheter, tillsammans med en expertrapport utarbetad av en expertekonom, som bevisar det förhållandet av kausalitet”, påpekar han och syftar på jämförelsen mellan situationen före och efter den extraordinära händelsen.

Högsta domstolen är särskilt kritisk till dåligt underbyggda framställningar. ”Om hyresgästen grundar yrkandet om hyresnedsättning på abstrakt och oprecis information, ”Rätten kommer att avslå din begäran”, minns experten. Utan konkreta siffror finns det ingen grund för att granska ett kontrakt.

Vad händer om avtalet redan föreskrev den risken?

En annan relevant aspekt av domen är att klausulen rebus sic stantibus Det kan endast tillämpas på ett subsidiärt sätt. ”Det vill säga, endast i det fall att parterna inte har förutsett denna risk i avtalet”, förklarar Sara Iglesias. Vilket förstärker vikten av de överenskomna klausulerna.

Detta innebär att om hyresavtalet redan överväger hyresprövningsmekanismer eller uttryckligen tilldelar hyresgästen vissa risker, minskar utrymmet för att gå till domstol drastiskt. Högsta domstolen, vid denna tidpunkt, skyddar testamentets autonomi och vad som uttryckligen är undertecknat.

Domen stänger också dörren för opportunistiska strategier, som att åberopa en kris när det förekommit tidigare bristande efterlevnad. För högsta domstolen, klausulen kan inte utnyttjas om hyresgästen redan har underlåtit att följa kontraktet före den extraordinära händelsen.

Ett kriterium som går utöver Covid och påverkar framtida konflikter

Även om det specifika fallet hänvisar till pandemin, är omfattningen av doktrinen mycket bredare. ”I exceptionella situationer, som naturkatastrofer som en dana, en större ekonomisk kris, en krigssituation eller situationer som parterna inte kan förutse”, avslutar advokaten att tillämpningen av denna klausul kan övervägas.

Bevisspärren kommer dock att förbli densamma, oavsett ursprunget till krisen. Det gör Högsta domstolen klart Det handlar inte om att fördela förluster automatiskt, utan att på ett objektivt och ackrediterat sätt kontrollera om avtalet har förlorat sin ursprungliga ekonomiska innebörd.