Tillträde ett bolån i Spanien har blivit särskilt komplicerad i en ekonomisk situation präglad av osäkerhet, den ackumulerade räntehöjningen och skärpningen av koncessionskriterierna av banken. Men det är särskilt knepigt när det gäller egenföretagare.
Och även om krediten inte är stängd, ansöker finansiella enheter idag betydligt strängare filter som särskilt straffar vissa profiler, som händer med egenföretagare.
Medverka upp till 30 % av priset på bostaden i besparingar, jämfört med de 20 % som vanligtvis krävs av andra jobbprofiler anses vara mer stabil är det en realitet som många små och medelstora företagare står inför, och det är viktigt att tänka på att reglerings- och tillsynsögonblicket spelar en nyckelroll.
Egenföretagaren anses vara en riskprofil för många banker
Finansiella institut klassificerar kunder efter riskprofiler, och i den hierarkin deEgenföretagare fortsätter att ligga bakom andra grupper såsom tjänstemän, som är favoritprofilen för bankerna, eller till och med fast anställda med anciennitets- och lönestabilitet.
Det är alltså en ren regleringsfråga. Eftersom nuvarande bolånelagstiftning tvingar banker att utvärdera låntagarens solvens med försiktiga och kontrollerbara kriterier. Faktum är att lagen om fastighetskreditavtal fastställer att enheten måste analysera nuvarande och framtida inkomster, anställningsstabilitet, fasta utgifter och reell betalningsförmåga under hela lånetiden, och inte bara när det efterfrågas.
I den analysen Den rörliga inkomsten som de flesta egenföretagare vanligtvis har väger mindre än de återkommande.
Till skillnad från en tillsvidareanställd har exempelvis egenföretagaren inte avgångsvederlag eller ordinarie arbetslöshetsersättning vid uppsägning. De brukar inte heller ha homogen inkomst månad till månad. Och det är kombinationen som ökar den upplevda risken och förklarar varför banker kräver mer initialt sparande som en säkerhetskudde.
Faktum är att experter på bolånefinansiering, som Montse Cespedosa, en finansiell rådgivare specialiserad på bolån och med mer än 25 års erfarenhet, är överens om att det för en egenföretagare inte räcker att visa att de kan betala avbetalningen idag, utan de måste bevisa att din verksamhet är lönsam, stabil och framför allt hållbar över tid.
Det vanligaste misstaget för egenföretagare: att blanda ihop fakturering med verklig inkomst
En av huvudpunkterna för friktion mellan egenföretagare och banker vid beviljande av bolån framträder i tolkningen av siffrorna. Detta förklarades av Montse Cespedosa själv, som varnar för ett mycket utbrett misstag, dvs. anser att hög omsättning garanterar tillgång till krediter med bättre villkor.
Enligt hans analys, Vad banken värderar är inte hur mycket som kommer in, utan hur mycket som återstår. Det vill säga nettovinsten som deklareras i personlig inkomstskatt och dess kontinuitet över tid. Om inkomsten återspeglar förluster eller mycket snäva marginaler, kan således företaget dra slutsatsen att det inte finns någon verklig betalningskapacitet, även om inkomstvolymen blir hög.
I linje med detta ålägger den europeiska bankmyndighetens riktlinjer enheter att basera solvensbedömningen på korrekt information som stöds av dokumentation. Detta innefattar vanligtvis specifik data, som t.ex skatteresultat, fasta kostnader, tidigare skulder och prognosen för framtida inkomster, Och även om det kan finnas specifika toppar av stora vinster, är stabilitet över tid avgörande inte bara för att få bättre villkor, utan även för att få bolånet oavsett vad.
Enligt Cespedosa väljer många egenföretagare höj din lönelista i några månader innan du ansöker om bolånet, eller delar ut specifika utdelningar, något som, är han tydlig, inte kommer att vara till någon nytta, eftersom bankens utvärdering alltid görs med ett långsiktigt perspektiv.
Dessutom är ett annat mycket vanligt misstag som kommer till dina frågor att tro att någon som har varit egenföretagare i flera år, men som nyligen har bildat ett nytt företag, har den tjänstgöringen för bankens utvärdering. Verkligheten är att de är två olika juridiska personer, och att arbetslivserfarenhet som företagare.
Är det möjligt att förbättra bolåneprofilen för egenföretagare?
Det finns många finansinstitut som kräver en handpenning på 30 % från egenföretagare, istället för de vanliga 20 %. Detta beror på att en annan nyckelaspekt som ofta går obemärkt förbi är företagets ekonomiska hälsa, och inte bara den som ansvarar. Även om egenföretagaren har en acceptabel personlig inkomst, är det alltså också viktigt att affärsresultaten inte är negativa eller att statskassan ständigt stressas.
I den meningen minskar i bankernas ögon den viktiga finansieringen om man bidrar med 30 % av posten. förbättrar belåningsgraden, vilket minskar den totala risken för hela verksamheten.
Och även om utgångspunkten är mer krävande, är experter som Montse Cespedosa överens om att det finns utrymme för förbättringar om egenföretagarna planerar hela verksamheten med tid och huvud. Granska deklarerat nettoresultat, förutse hur de kommer att se ut inkomst under de kommande åren och beställning av skatte- och redovisningsdokumentation kommer utan tvekan att visa större finansiell stabilitet och samstämmighet.
Så länge riskbedömningskriterierna inte förändras eller utvecklas specifika produkter anpassade till verkligheten av egenföretagare, Den ökade efterfrågan kommer att fortsätta att vara konstant för tusentals egenföretagare som, förutom att se till att de har en livskraftig verksamhet, möter fler hinder för att få tillgång till bostadsägande.
Därför presenterar en tydlig redogörelse för hur verksamheten är, vad den gör, hur den genererar intäkter och vilka kunderna är, Förutom vilken grad av diversifiering som finns, kan det hjälpa till att kontextualisera siffror som vid många tillfällen inte speglar hela verkligheten på papper.
