De hyresprishöjning av kommersiella lokaler är ett av de största problemen för egenföretagare som har ett företag, förvärrat eftersom utbudet minskar och många lämnar. omvandlas till turistlägenheter och i hemmen. Det här är en kedjeeffekt som drar ner alla etableringar i vissa delar av städerna, menar vissa fastighetsbolag.
Man måste komma ihåg att kommersiella lokaler inte omfattas av hyresprisgränsen, utan detta gäller endast för bostäder, enligt Kunglig lagdekret 20/2022 (art. 67). Enligt den senaste analysen av KPI-prognoser i Spanien, utarbetad av Bankinter, För åren 2024 och 2025 förväntas en ökning med 3,6 % respektive 2,4 %. Det kan vara de siffror som egenföretagare som hyr kommersiella lokaler där de bedriver sin verksamhet bör ta hänsyn till.
Omvandlingen av kommersiella lokaler till turistbostäder är det stora kommande problemet för uthyrning
Egenföretagare som vill hyra kommersiella lokaler för att starta företag kan stöta på nya problem i vissa städer. Experter är överens om detta. Som påpekats från Localiaett företag specialiserat på att köpa, sälja och hyra lokaler, ”kommer en av de mest anmärkningsvärda trenderna på fastighetsmarknaden i Madrid för 2024 att vara omvandling av kommersiella lokaler till bostäder. Covid-19-pandemin påskyndade denna process; ”Många ägare av kommersiella lokaler valde att göra om sina fastigheter till bostäder och loft.”
För hennes del veteranen Forcadell konsultkonstaterar att ”småföretag har haft det svårt under en tid. Man kommer mer och mer att se att alla lokaler som inte är i första eller kommersiella led kommer att ha svårigheter att hyra, eftersom egenföretagare eller småföretag som hyr dem De kommer inte att kunna uppfylla de hyror som ägarna begärt.. I småstäder byggs många lokaler om till bostäder, vilket gör att användningen ändras för att ge fastigheten en mer attraktiv utgång.”
Gafflar José María Alfaroordförande för Riksförbundet för fastighetsföreningar som utvecklar det framtida problemet, förklarar vad som händer dagligen och ger reflektioner och lösningar i frågan. ”Lokalerna beror mycket på fasadens utseende, om det är hörn eller halvhörn, meter fri fasad, om de ligger i gatuplan eller i halvkällare. För närvarande, i allmänna termer, a det genomsnittliga månatliga hyrespriset skulle vara mellan 7 och 12 euro per kvadratmeter”, uppskattar han.
Men allt har nu förändrats, hävdar han: ”urbana centra åldras, det finns nya trender i användningen av lokala köpare och det finns mycket lite generationsväxling i handelns värld. Av denna anledning är det allt vanligare att se anläggningar som sänker sina persienner och är stängt i åratalsom redan befinner sig i otrygga och ohälsosamma förhållanden.”
Och han specificerar att ”det är väldigt svårt att sälja butikerna, eftersom ägarna kommer från ett scenario som inte längre existerar, det vill säga lokal handelsdynamik som nu inte är genomförbar; och de lokaler är inte längre lönsamma på grund av hyror att de tänker fråga efter dem. Många är i händerna på ägarens arvingar och har förväntningar som inte stämmer med verkligheten. Lokal handel är i fritt fall”.
”Ett annat problem att ta hänsyn till är att kl stadshus av mer än 50 000 invånare är det mycket svårt för dem att formulera effektiva åtgärder, både för att främja lokal handel och hjälp till företagande, och för den andra stora heta potatisen, som är förordningarna om användningsbyte för att omvandla dem till bostäder, ” indikerar han.
”Vad som händer är att företag är det ackumuleras runt de så kallade prime zonerna (den mest kommersiella) och andra och tredje handelslinjen håller på att överges. Det lilla som finns med möjligheten att öppna ett företag, en butik, finns i storstädernas huvudområden, där alla lokaler hyrs ut. Andra linjens områden är de som har det svårt, eftersom det är mer utbud än efterfrågan. Men det finns fler och fler främsta områden där butiker och företag är koncentrerade, och allt färre företag fortsätter att verka i andra linjerna”, anser José María Alfaro.
Och han fortsätter att förklara: ”i bästa områden (där de bästa butikerna finns och i de bästa områdena) är kontrakten alltid på uppgång och kan till och med röra sig vid dubbel inflation. Det rör sig om långtidskontrakt, tecknade för 10 eller 15 år, och den årliga ökningen sätts vanligtvis efter inflation eller dubbelt. Men det finns en depression i andra linjerna och de platser som stänger öppnar sig sällan igen, och om de gör det, De har vanligtvis lägre inkomster än de hade”.
Lösningen är att lokala företag koncentrerar sig till områden med effektiva åtgärder från kommunerna.
Lösningen ges av ordföranden för National Federation of Real Estate Associations: ”Utmaningen kommer att gå genom kommunfullmäktige, så att de möjliggör ändrade bruksförordningar och kan omvandla lokalerna till bostäder, vilket ger dem ett andra liv. Detta är något som redan händer i många städer och som resulterar i turistlägenheter, stadsdelar och stadsdelar som ser att lokalbefolkningen, butiker, restauranger stänger. företag, för att bli turistlägenheter eller bostäder”.
Men denna fas måste överväga en andra: ”Om det inte finns någon kommunal politik som är samordnad med regionalpolitiken, som förenar och koncentrerar de kommersiella områdena, vad kommer att hända att en kedjeeffektdet vill säga, När ställena stänger kommer allmänheten att försvinna av det område där de var belägna och de som finns kvar när allmänheten försvinner, De kommer att sänka sin fakturering tills de måste stänga. Det vill säga, vad är kundernas fotfall, fotfallet under hela livet för en gatuetablering, kommer att gå ner och bli i en kedjeeffekt”.
”Varje stadsdel bör ha sin kommersiella linje. Det är en studie som kommunfullmäktige måste göra, förse varje stadsdel med en kommersiell linje och stödja alla entreprenörer och småhandlare, underlätta till exempel parkering, lastning och lossning, etc. Det måste finnas ett område per stadsdel som uppmuntras att finnas kvar över tiden och göra livet för grannskapsinrättningar livskraftigt. De måste tendera att koncentrera sig och med effektiva åtgärder från kommunfullmäktige; Utöver de som nämns, till exempel andra av säkerhet, tillgänglighet och skatter, för att hjälpa små handlare att stanna kvar i det området och koncentrera sig. Spridningen av lokaler är redan omöjligkonsumtionsvanor och seder är inte längre som de var för 30 år sedan”, sammanfattar Alfaro som en sista slutsats.
Hur ser hyressituationen ut för kommersiella lokaler i dagsläget?
Från butiksområdet av CBRE Spanien De förklarar att ”i delarna av den så kallade High Street (huvudgatorna) har uthyrningsverksamheten varit mycket aktiv, särskilt under åren 2021 (en ökning med 10 % jämfört med 2019) och 2022 (en ökning med 8 % ungefär 2019). I år har det varit mindre aktivtMen efterfrågenivåerna är fortfarande särskilt höga.”
”När det gäller lager av tillgängliga lokaler, i Madrid är det redan under vad det var 2019, och i Barcelona är det fortfarande något över men på ganska liknande nivåer. Och dess pris, på de stora gatorna, har i allmänhet förblivit ganska stabilt, med små ökningar i vissa specifika områden sedan kraschen 2020 (även om de fortfarande ligger under 2019 års priser). Det finns låg tillgänglighet av utrymmen i huvudaxlarna kommersiella”, tillägger de.
Och de avslutar: ”samtalet prima hyra ”Det har varit stabilt under hela året och för de kommande månaderna förväntas det inte registrera några betydande variationer och kommer att ligga kvar på 50 euro per kvadratmeter och månad, i allmänna termer.”
